美国建国后的200多年问已经历了三“代”开发商，其角色早已由工厂的厂长彻底转变为拥有票房号召力的导演，在成熟的欧美市场的上市房地产企业和基金的回报率远远高出我们这边的上市公司……传统的香港模式的开发商处于价值链最低端，而美式开发商却处于价值链的最高端。

——摘自冯仑2006年新年献词《傻根精神永放光芒》

背景分析

美国在人均GDP达到两万美元以后出现导演式地产商的原因，是非常理性的一个选择：

假定有一块20亩的土地，归一家投资公司所有，但是由5个开发商来做，相当于5个导演来拍。每个人的利润率都不一样，现金流不一样，回报率也是不一样的，可能最低的回报是15%，最高的是70%。作为投资公司来说，宁愿找一个能做60%回报率的人，再给他10%的回报，这样也比自己做赚得多，因为投资公司做开发不专业，而专业的人做专业的事才可能有合理的回报。

行动指南

只要中国内地继续进行市场化的金融改革，加速发展房地产的直接融资市场；只要房地产行业的价值链在激烈竞争中被不断细分；只要中国内地经济继续保持高速增长，房地产公司以导演角色和基金管理者角色为特征，在价值链上游发展的美国模式迟早会取代“厂长式”的香港模式。

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