商业模式经过200年的演变，在纽约由工头加地主，变成厂长加资本家，再变成导演加制片。

——摘自《万通·生活家》2008年第9期文章《万通地产走近美国模式》

背景分析

从美国等发达国家来看，房地产公司的模式发展到现在，可以分为三种。在经济发展初期，第一代地产商的模式是“地主加工头”，就像深圳、宝安的一些开发商，是靠土地来创造自己的财富。

第二代地产商的模式是“厂长加资本家”。日本的大和、丰田，今天中国的万科，就是这种模式。万科依靠单一产品，借助资本的力量，规模化发展、全国性品牌、产业化生产、企业化经营，现在已经是全国最大的住宅公司，2007年一度在市值上超过美国三大住宅公司市值的总和。还有人们知道的丰田汽车，它有另外一个业务叫丰田房屋，做得也非常好。它的房屋工厂做工精致，跟做汽车一样，7～15分钟做一个房子，然后几个集装箱拉走，这是最极致的东西。这种模式大概是在人均GDP1万～2万美元期间形成。

在人均GDP达到2万美元以后，纽约第三代的地产商的模式就变成了“导演加制片”。这就像拍电影一定找张艺谋、冯小刚、李安一样，因为导演式地产商最专业，他知道到哪儿去找章子怡，找汤唯，知道找谁最能保证票房。

行动指南

用商业模式上的变革来应对经济周期和未来的风险，是一个非常明智的选择。区域多，产品线丰富，就可以分散风险。另外可以在资本市场上融资，降低负债。

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