我总结出了一些规律，那就是最近5年频繁发生的所有房地产的调控，基本上围绕三个轴：第一个轴是土地，第二个轴是住宅，第三个轴是融资……这三个政策主轴的方向还会不断变化。这是非常重要的观察点，有利于我们搞清楚调控的规律。

——摘自冯仑个人电子杂志《风马牛》0601期文章《我们走在政策以外的安全通道》

背景分析

在认真研究最近5年国家对房地产的宏观调控政策之后，冯仑总结出了一个规律，那就是这些政策基本上围绕三个轴：

第一个轴是土地。所有的政策都围绕着土地，趋势是越来越紧，越来越透明，政府在土地上要拿走的钱越来越多，留给企业在土地上挣钱的空间越来越小。

第二个轴是住宅。以前是把公平的问题和市场的问题混合在一起，现在把它扯开，公平的问题、保障的问题交给政府，特别是地方政府，而把市场化的、竞争性的这一部分交给市场。虽然在具体调控中，不管是税收政策、二手房政策，还是有关面积和规划的政策，都还没有达到成熟的状态，但是趋势是把市场和公平两个问题分开解决。

第三个轴是融资。在融资上调控的主要方法是限制房地产行业的贷款，再就是涉及不动产经营的创新。具体的调节可以通过“快一点，慢一点；多一点，少一点”来控制。

这三个政策主轴的方向折射出背后的东西：从土地来看，背后的政策目标是解决农民问题、城市化问题和社会公平问题；从住宅来说，折射的实际上是政府职能问题和社会保障问题；从资金折射出来的是中国整个的金融体制改革问题和国家经济安全问题。所以作为商人，要看到政策后面的东西，当后面这些问题没有得到解决，并且还处于一个转型和变化过程中的时候，前面这三个主轴还会不断变化。

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